Real Estate Excellency: An Interview with Blackship Realty
Newly joined BCCJ member Blackship Realty is a luxury real estate boutique specialising in locating and securing property for expatriates, senior officials and overseas clients. The BCCJ sat down with Co-Founder Alex Shapiro to learn more about his business venture, uncover the complexities of the Japanese real estate market and hear why he decided to join the community.
Shapiro co-founded Blackship Realty in 2021 after working for two years directly in the real estate sector. With a physical presence in the heart of Hiroo, Blackship Realty is a close-knit team of six. Operating within a wider ecosystem, Tokyo Portfolio serves as its consumer-facing agency platform and media presence, while Besso forms the group’s hospitality arm, operating curated Airbnb and hotel-style properties. Together, the structure allows Blackship to support clients across acquisition, rental, and lifestyle integration.
Blackship primarily operates as a buyer’s and tenant’s agent, representing the interests of its clients rather than landlords or sellers - a distinction that remains relatively uncommon in Japan. They are proud to offer an elite service in regard to corporate housing, C-suite level relocations, and also in securing commercial, office, retail, and industrial real estate.
Understanding market needs and their unique white-glove service
Upon asking about the market need for such a service in Japan, Shapiro said he recognised early on the bridge-less chasm within the Japanese real estate market for English speaking, premium services. In particular, real estate entry for high-end property was severely ill-equipped in supporting potential buyers who did not proactively prepare interpreters.
With the introduction of Blackship Realty to the market, the landscape has shifted.
Blackship Realty operates with quiet precision within its distinct white-glove niche. Entirely bilingual, the team understands the expectations of expatriates and international clientele, offering discreet access to off-market properties, including private residences. Each engagement is managed end-to-end, with considered support at every stage. This service extends seamlessly to clients based outside Japan, ensuring continuity wherever they reside.
Client focus and offerings
Rather than spanning the full breadth of the property market, Blackship Realty has chosen to operate exclusively within the luxury sphere, focusing its expertise where discretion, judgement and exacting standards are non-negotiable. Typical rentals start from 250,000 yen with no maximum budget, with a focus on long-term, unfurnished residences - a standard of Japan.
Blackship Realty's portfolio and relationships are deeply woven into the fibre of property around Japan, with access to ultra-luxury property and branded residences such as the Aman Residences. Shapiro highlights the intricate nature of hidden connections within these spaces and how only specialised realtors can unlock these doors for buyers, particularly for properties completely off-market.
For properties already listed online, there is no need to navigate multiple agents, as is often the case in other markets. Japan's nationwide centralised database grants Blackship Realty direct access to all on-market listings, ensuring complete visibility and guidance.
Clientele interests
Shapiro’s clientele consist of two main demographics: those looking to rent or purchase.
Over 70% of Shapiro's renting clients are in Japan. One reason is that the official process of renting an apartment before acquiring a visa being incredibly difficult to navigate.
For buyers, it is the opposite. 70% of his clients are currently abroad looking to purchase property in Japan due to the favourably weak yen and perception changes of the Japanese real estate market.
Contrary to popular assumption, most clients are not motivated by yield or speculation. Instead, they are acquiring homes as pied-à-terre residences, future retirement bases, or simply as a personal anchor in a country with which they have a strong affinity.
Post-Covid shifts and upcoming areas to note
Delving deeper into the Japanese real estate market, Shapiro noted that one outcome of covid led to more families being able to save up for larger deposits and afford larger homes, emphasising that Tokyo continues to grow not from international, but domestic migration.
With land scarcity beginning to become a major issue for the metropolis, there are many complexities when it comes to building new homes, which is one of the reasons older buildings are beginning to retain their value.
Shapiro notes that up until recently, buildings in Japan quickly lost their value as they aged due to newer buildings being erected at a consistent pace. As with the land scarcity and owners unwilling to sell their condos, Japan is now seeing properties retain or even gain value, particularly if they are renovated to a high standard.
What’s more, parcel-by-parcel land aggregation can take decades before a project can even begin construction, which in turn is driving up prices. At the very highest tier of the market, overseas buyers have also played a role. Shapiro notes that trophy assets, particularly branded residences and ultra-prime properties, have seen strong interest from overseas buyers, with some owners receiving unsolicited offers significantly above their original purchase price.
If you are interested in ascertaining where to consider a base in Tokyo, Shapiro vouches for the below as the most upcoming opportunities:
- Shirokane / Takanawa Gateway
- Nakano
- The Meguro Line corridor, such as:
- Musashi Koyama
- Nishikoyama
- Fudomae
These areas combine strong transport connectivity with ongoing redevelopment, positioning them for continued appreciation.
Discrimination of foreigners in the rental market
According to Shapiro, renting an apartment below 100,000 yen can be a difficult process for foreign residents. In smaller apartment blocks and ‘mansions’ he believes that some landlords are afraid foreign residents will disrupt the peace of the neighbourhood through cultural misunderstandings, excessive noise, and a rather topical concern - adherence to bin and recycling rules.
For those looking at rentals above 300,000 yen, Shapiro is confident that the majority of landlords are accepting and actually open to allowing foreign residents to reside. This, however, comes still with a caveat.
There are no laws protecting foreign residents from discrimination upon application based on nationality. It is not uncommon to be asked your nationality during the application process. From experience, Shapiro noted how nationalities from the West may face less discriminatory practices, but reiterated that all foreign residents may at some point be refused to rent a property based on their nationality.
Joining the BCCJ and the future ahead
Shapiro’s roots while American, have strong beginnings with the UK. In fact, for many years throughout his childhood, Shapiro visited the UK with his father routinely for work leaving a lasting impression on him, especially the British people.
Working in specialised real estate, a large portion of his client base are British and his aim is to make great connections within the membership base.
‘It is the natural progression of a successful business [to join the BCCJ].’
Shapiro kindly sponsored the 2026 Shinnenkai and we are thrilled to support Blackship Realty with its mission of serving our membership base and the wider community.
With a significant portion of its clientele drawn from the international business community, Blackship Realty’s services align closely with the needs of BCCJ members—whether relocating senior leadership, establishing a long-term base in Tokyo, or acquiring property as part of a broader Japan strategy.
Alex Shapiro, COO
If you would like to get in touch with Alex, you can connect with him on LinkedIn here.
Blackship Realty Office
〒106-0047 Tokyo, Minato City, Minamiazabu, 5 Chome−15−12 1F
To begin your property search with a Blackship Realty agent, please inquire below:
Email: [email protected]
Phone: 03-5447-8700
ブラックシップ・リアルティ株式会社は、日本に駐在する外資系企業関係者や外国公館の高官、海外在住者を対象に住まい探しをサポートする高級不動産仲介・管理業者です。今回は、共同創業者で取締役COOのアレックス・シャピロ（Alex Shapiro）さんに、複雑とされる日本の不動産ビジネスや、BCCJに入会された理由についてお話を伺いました。
シャピロさんは、不動産業界で２年働いたのち、2021年にブラックシップを設立。広尾駅に近い店舗で現在働くのは、クローズニットのチーム6名です。物件の仲介・管理事業に加え、ポータルやYouTubeチャネルを通じてユーザー向け不動産情報を英語で発信するTokyo Portfolio、民泊やホテルタイプの短期滞在用物件をそろえたBESSOも運営。物件の購入、賃貸、ライフスタイル関連にわたるサポートを提供しています。
会社が心掛けているのは、家主や売主の立場が有利とされる日本市場において、借り手や買い手の立場に立って顧客に寄り添うこと。法人契約向けの案件や経営者層のリロケーション、オフィスや店舗といった事業用物件調達の分野で、最高級のサービスを目指しているそうです。
市場ニーズの理解に基づいたユニークで最上級のサービス
シャピロさんがビジネスを始めたきっかけは、この業界で働き始めた頃、英語による最上級のサービス提供者がいない事実に気づいたことでした。特にハイエンドの不動産仲介・管理業では、進んで通訳を介するといったこともなく、関心を持ってくれているお客様に対し、十分に対応できていなかったのです。
この状況を一変させたのが、ブラックシップでした。同社はニッチな分野に正確に狙いを定めています。チームは全員バイリンガル、駐在員や海外顧客が何を求めているか把握し、市場に出ていない個人の住宅のような物件を紹介することもあるそうです。エンドツーエンドのサービスでありながら、各ステージにおいてきめ細かいサポートを提供。海外の顧客に対しても、国や地域に関係なくシームレスなサービスが実現しています。
クライアント・フォーカスとオファリング
マーケット全体ではなく、ラグジュアリー不動産を専門に扱うブラックシップですが、そこでは担当者の裁量や判断、そして高い基準をクリアすることが必須です。日本では、賃料は月額25万円から上限はなく、長期契約で家具なしが一般的とのこと。
豊富な在庫とネットワークを持つブラックシップは、国内各地の物件をカバー。超富裕層向け物件や、アマンレジデンスに代表される有名ブランドの住居にもアクセスがあります。シャピロさんは、業界特有の裏コネクションと専門性があって初めて、市場に出ていないオフマーケット物件を紹介できるようになると強調します。
一方、オンライン上に公開されている物件は、全国の物件情報を網羅したデータベースを使い、いくつものエージェントを経由することなく直接アクセスすることができます。
お客様は何を求めて来るのか
シャピロさんのお客様は主に、賃貸物件を探しているお客様と、物件を購入したいお客様の2種類。このうち賃貸のお客様は日本在住者が7割強を占め、これは、先にビザを取得してからでないと正式な契約の締結はとてもハードルが高いというのが理由の一つです。
反対に購入希望者は、７割が海外在住者。（現在の）円安基調や、日本の不動産市場に対する認識の変化が、購入を後押ししているそうです。
意外にも、イールドや投機的メリットを求めてやって来るクライアントは少数派とのこと。むしろセカンドハウス目的や、いずれ訪れる定年後の拠点として、または大好きな日本に住みたいという純粋に個人的な理由が、購入の動機になっているそうです。
コロナの影響と今後の注目エリア
業界を熟知しているシャピロさんによれば、コロナで変わったことの一つは、大型出費に備えて貯蓄し、大きい家に手が届く世帯が増えた点です。東京は、海外だけでなく国内各地からの転入者需要に支えられ、まだまだ伸びしろがあるとのこと。
そうした都心部では用地不足が更に進み、戸建ての新築には複雑な問題が絡むため、中古物件の価値が見直されつつあります。日本ではこれまで、新築住宅が一定のペースで供給されることが、中古住宅の価値を押し下げ、急速な値下がりを招いてきたとシャピロさんはみています。近年は宅地の減少に加え、マンションオーナーが保有物件を手放さなくなったことで中古価格は下げ止まっており、リフォームなどで居住性がアップすれば価格が上がった例もあるとか。
更に、不動産開発プロジェクトでは、計画用地を一区画ずつ取得する作業に何年も費やすうちに取得価格が上昇してしまいますが、ハイエンド市場の場合、海外のバイヤーの存在がカギとなります。ブランド名がついた住宅や超一等地の物件は海外バイヤーが強く望むため、持ち主は当初提示される額よりはるかに高い価格で土地を売ることが可能になるのです。
都内に拠点を構えたいがエリアで迷っている人へのお薦めとして、シャピロさんは①白金・高輪、②中野、③目黒線沿線（不動前、武蔵小山、西小山周辺）を挙げてくれました。これらの地区は再開発によって交通の利便性が向上し、価値の上昇が当面続くそうです。
賃貸契約で外国人は不利？
シャピロさんは、賃料が月10万円未満の物件で、外国人は契約で苦労すると指摘。一部で、外国人が入居すると文化への理解の違いや度を越した騒音、また最近はゴミの分別マナーが原因で近隣住民に迷惑をかけると考えるオーナーがいるためです。これに対して月額30万円を超える物件では、大半の貸主は契約に応じてくれるほか、外国人入居者を希望するオーナーもいるそうですが、油断は禁物ですとシャピロさん。
外国人は契約を申し込む時、国籍を問われることが少なくありません。そして国籍を理由に手続きを断られても、外国人入居者の味方になってくれる法律はありません。シャピロさんは、欧米の国籍の人が差別を受けることは自分の経験上少ないものの、外国人は国籍を理由に賃貸物件への入居を断られる可能性が常にありますと釘を刺していました。
BCCJへの期待とこれから
最後に、米国出身のシャピロさんは、英国とどのような関係があるのでしょうか。たずねてみると、子供時代、仕事で定期的に英国に出張するお父さんに連れられて何度も渡英するうち、英国とりわけ英国人に強い印象を抱くようになったのだそうです。専門性の高い不動産業界で働くようになった今、多くの英国人をお客様として抱え、BCCJに入会して更にコネクションを拡げたいそうです。「ビジネスの拡大を考え、ごく自然に入会を決めました」
BCCJの2026年新年会のスポンサーを引き受けて下さったシャピロさん。ブラックシップ社の参加が会員の皆様にとってプラスとなるよう、BCCJも期待しています。海外ビジネスコミュニティともつながるブラックシップ・リアルティが、経営者のリロケーションや長期の東京滞在、または不動産購入など、BCCJ会員のニーズにしっかり寄り添ってくれることを願っています。
Alex Shapiro, COO
シャピロさんへのご連絡は、こちらのLinkedInのリンクよりお願いいたします。
ブラックシップ・リアルティ・オフィス
〒106-0047 東京都港区南麻布5丁目15-12 1F
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メールアドレス：[email protected]
電話： 03-5447-8700